Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Sammanfattning

Efter en fastighetsöverlåtelse, men innan förvärvaren tillträtt fastigheten, har den tidigare ägaren sagt upp ett på fastigheten beläget anläggningsarrende för villkorsändring. Fråga huruvida uppsägningen har gjorts av rätt part och därmed är giltig. Även fråga om en arrendenämnd kan pröva en uppsägnings giltighet inom ramen för ett ärende om uppskov med avträde från arrendet.

Benämning

Arrendet på Orust

Hänvisade publiceringar

NJA 2017 s. 474
De tre fastighetsköparna" NJA 1995 s. 178
NJA 1980 s. 203

Lagrum

11 kap. 6 b § jordabalken (1970:994)
11 kap. 6 a § jordabalken (1970:994)
7 kap. 17 § jordabalken (1970:994)
4 kap. 7 § jordabalken (1970:994)
4 kap. 5 § jordabalken (1970:994)
4 kap. 4 § jordabalken (1970:994)
4 kap. 3 § jordabalken (1970:994)
22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Nyckelord

Uppsägning Uppskov med avträde Rättskraft Nyttjanderätt Fastighetsöverlåtelse Arrende Anläggningsarrende

Aktuella lagrum

Sammanfattning

Hyresnämndsmål. Hyresnämnden avgjorde ett störningsmål efter att per telefon ha hört samtliga de vittnen som hyresvärden åberopade. Hovrätten har undanröjt hyresnämndens beslut och återförvisat målet till hyresnämnden för fortsatt behandling. Enligt hovrätten var det olämpligt att höra samtliga vittnen per telefon med hänsyn till att vittnenas uppgifter var av avgörande betydelse, att bedömningen av vittnesuppgifterna inte framstod som helt okomplicerad och vad ärendet rörde. Det hade inte heller framkommit något skäl till varför vittnesförhören togs upp per telefon. Mot den bakgrunden, och då hyresgästen inte hade fått skäligt rådrum att innan hyresnämndens sammanträde ta del av majoriteten av de störningstillfällen som låg till grund för hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra, ansåg hovrätten att det hade förekommit ett rättegångsfel vid hyresnämndens handläggning.

Förarbete

Prop. 2004/05:131 s. 225 f.
Prop. 2018/19:66 s. 26 f.

Hänvisade publiceringar

Högsta domstolens beslut den 18 april 2012 i mål nr Ö 1443-11
RH 2011:36

Lagrum

5 kap. 10 § och 50 kap. 28 § rättegångsbalken (1942:740)
8 § andra stycket lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
7 § lag (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt

Nyckelord

Rättegångsfel Telefonförhör Återförvisning

Aktuella lagrum

Sammanfattning

Hyresnämndsmål. Hyresvärden yrkade att en hyresnämnd skulle föreläggas att handlägga ett ärende gällande godkännande av förbättringsarbeten med förtur och avgöra ärendet inom den tid som hovrätten fann skälig. Hovrätten konstaterade att hyresnämnderna är myndigheter med domstolsliknande funktioner, vilket innebär att förvaltningslagen (2017:900) gäller vid handläggningen av ärenden i nämnderna i tillämpliga delar. Hovrätten konstaterade vidare att nämndernas domstolsliknande funktion innebär att nämnderna i praktiken saknar möjlighet att uppfylla kravet i 12 § förvaltningslagen om att ett ärende ska avgöras inom fyra veckor. Hovrätten fann emellertid att förutsättningarna i ärendet var sådana att handläggningen borde prioriteras och förelade hyresnämnden att snarast möjligt avgöra ärendet.

Förarbete

NJA II 2009 s. 394, Prop. 2008/09:213 s. 15 ff., Prop. 2016/2017:180 s. 114 och 127

Lagrum

12 kap. 72 § jordabalken(1970:994)
9 § och 26 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
12 § förvaltningslagen (2017:900)

Nyckelord

Förtursförklaring Hyresnämndsmål

Aktuella lagrum

Sammanfattning

Hyresnämndsmål. Hyresnämnden har delgett hyresgästen kallelse till sammanträde genom förenklad delgivning när det förflutit över ett år från det att hyresgästen delgavs information om förenklad delgivning. Under den tid som förflutit har hyresnämnden inte vidtagit några handläggningsåtgärder eller kommunicerat med hyresgästen. Hyresgästen uteblev från sammanträdet. Enligt hovrätten har den i målet uppkomna tidsutdräkten inneburit att det inte varit lämpligt att delge hyresgästen kallelsen genom förenklad delgivning. Eftersom hyresgästen inte varit rätteligen delgiven, har denne haft laga förfall för sin utevaro vid sammanträdet. Hyresnämndens beslut har undanröjts och målet visats åter till nämnden för fortsatt behandling.

Förarbete

Prop. 1990/91:11 s. 20
Prop. 2009/10:237 s. 133 f.

Hänvisade publiceringar

NJA 2007 s. 75
NJA 2016 s. 189 I
NJA 2017 s. 252

Lagrum

10 § första och tredje styckena lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
4 § andra stycket, 22 §, 24 § första stycket, 25 § första stycket delgivningslagen (2010:1932)

Nyckelord

Förenklad delgivning Förlängning av hyresavtal Hyresnämndsmål Utevaro

Aktuella lagrum

Sammanfattning

Hyresnämndsmål. Hovrätten konstaterar att hyresnämnden, om förverkande åberopas som upphörsgrund i första hand, har att pröva förverkandefrågan först. För att frångå angiven prövningsordning krävs hyresvärdens uttryckliga medgivande. Om hyresvärden inte rangordnat åberopade upphörsgrunder, åligger det hyresnämnden att klarlägga om viss grund åberopas i första hand. Hovrätten uttalar sig också om situationer då hovrätten kan pröva annan grund än förverkande fastän förverkande åberopats.

Hänvisade publiceringar

RBD 1982:28
RBD 1989:9
Svea hovrätts beslut den 27 november 2003 i mål nr ÖH 1278-03
Svea hovrätts beslut den 17 juli 2015 i mål nr ÖH 43-15
Svea hovrätts beslut den 28 juni 2016 i mål nr ÖH 4266-15

Lagrum

12 kap. 46 § första stycket och 52 § första stycket jordabalken (1970:700)
13 a § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Litteratur

Hyrestvister, arrendetvister och bostadsrättstvister. Förfarandet i nämnder och hovrätt, Wolters Kluwer, 2016, s. 350 f.

Nyckelord

Förverkande

Aktuella lagrum